Compromesso di vendita: cosa sapere prima di firmare

Il percorso dal preliminare al rogito, passo per passo — con i riferimenti normativi aggiornati al 2026.

Prima di leggere. Questo testo spiega come funziona il compromesso di vendita in Italia: cos'è, cosa si firma, cosa si paga e quando. Racconta il percorso — per la tua situazione specifica, il riferimento resta chi ti segue: notaio, agente, consulente.

Il compromesso è già un contratto

Il contratto preliminare — quello che tutti chiamano compromesso — impegna entrambe le parti nello stesso momento in cui lo si firma. La legge gli chiede la stessa forma scritta del rogito che verrà dopo: se l'atto definitivo richiede forma scritta a pena di nullità, la richiede anche il preliminare.

Vale la pena distinguere due passaggi che spesso si confondono. La proposta d'acquisto è una dichiarazione di una sola parte: impegna chi la firma dal momento della sottoscrizione, e impegna il venditore solo dopo la sua accettazione. Il compromesso nasce dopo — o, se la proposta accettata contiene già prezzo, oggetto e termine, può coincidere con essa. Da quel momento, tirarsi indietro senza motivo ha un costo per entrambe le parti, non solo per chi ci ripensa.

La caparra, spiegata

La somma che l'acquirente versa alla firma del compromesso può avere due nature diverse, e la differenza conta più della cifra.

La caparra confirmatoria (art. 1385 del Codice Civile) ha funzione risarcitoria: se chi l'ha versata si tira indietro, la perde; se si tira indietro chi l'ha ricevuta, la restituisce doppia. È la forma più diffusa perché fissa in anticipo il costo del recesso e riduce il rischio di una causa lunga.

L'acconto prezzo è invece un pagamento parziale anticipato: nella prassi viene poi imputato al prezzo finale, come la caparra, ma non ha la stessa funzione di garanzia in caso di inadempimento.

Dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139/2024 ha unificato il trattamento fiscale delle due somme: entrambe scontano lo 0,50% in sede di registrazione, quando non sono soggette a IVA. La scelta tra le due forme, quindi, oggi si fa sulla tutela civilistica che serve, non sul carico fiscale — che dal 2025 è identico.

Registrare il compromesso

Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma — termine portato da venti a trenta giorni dal D.L. 73/2022. Si paga un'imposta fissa di 200 euro più lo 0,50% su caparra e acconto, oltre all'imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate o cento righe).

Le imposte proporzionali versate in questa fase restano un anticipo: al rogito vengono scomputate dall'imposta di registro complessiva. Su una caparra di 30.000 euro, ad esempio, l'imposta proporzionale è 150 euro — un anticipo, non un costo aggiuntivo.

Se il compromesso si scioglie

Non tutti i compromessi arrivano al rogito. Cosa succede fiscalmente alla caparra dipende da come il contratto si scioglie — e la differenza è netta.

Quando le parti si accordano per sciogliere il compromesso (mutuo dissenso), la restituzione della caparra è un atto a sé, e sconta l'imposta di registro proporzionale del 3% sull'importo restituito. Lo ha confermato la Cassazione con l'ordinanza n. 22164 del 28 giugno 2026: il mutuo dissenso, per la Corte, costituisce un nuovo contratto con effetti restitutori, non la semplice chiusura del precedente.

Quando invece è il giudice a dichiarare risolto il compromesso per inadempimento di una delle parti — condannando chi ha ricevuto la caparra a restituirla, anche nel doppio, secondo l'art. 1385 c.c. — l'imposta resta fissa, 200 euro, non proporzionale. Lo ha ribadito la Cassazione con l'ordinanza n. 2816 dell'8 febbraio 2026: la norma speciale sulle sentenze di risoluzione (art. 8, lettera e, della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986) prevale su quella generale sulle condanne al pagamento, e la restituzione — anche raddoppiata — non genera un incremento patrimoniale autonomo da tassare.

La differenza, in pratica: sciogliere il compromesso per accordo tra le parti costa di più, fiscalmente, che farlo dichiarare risolto da un giudice per inadempimento.

Scrittura privata o atto notarile

La maggior parte dei compromessi si firma in scrittura privata, spesso con l'assistenza di chi ha seguito la trattativa. È la forma più rapida e meno costosa, e resta pienamente valida: in caso di inadempimento, la parte lesa dispone comunque dei rimedi contrattuali ordinari.

Passare dal notaio già in questa fase — per atto pubblico o scrittura autenticata — apre una possibilità che la scrittura privata non offre: la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.). Da quel momento, la trascrizione tutela chi l'ha fatta per primo contro ogni atto successivo sull'immobile — una seconda vendita, un'ipoteca, un pignoramento. L'effetto dura fino a un anno dalla data prevista per il rogito, ed entro tre anni dalla trascrizione stessa.

Questa tutela pesa in proporzione a ciò che protegge. Conta di più quando l'immobile è ancora in costruzione, quando tra compromesso e rogito passano diversi mesi, quando chi vende è un'impresa e non un privato, o quando la somma versata in anticipo è consistente — condizioni che, su un immobile pensato come investimento, ricorrono più spesso che su un acquisto per uso proprio. Il costo aggiuntivo della trascrizione si colloca indicativamente tra 535 e 835 euro (imposta ipotecaria, tassa di trascrizione, onorario notarile).

L'atto di provenienza

Chi cerca “certificato di provenienza” cerca in realtà l'atto di provenienza: il documento — o la sequenza di documenti — che ricostruisce come l'attuale proprietario ha acquisito l'immobile, e prima di lui chi.

Il notaio ne ha bisogno per verificare due cose: che chi vende sia davvero il proprietario, e che la catena delle trascrizioni sia continua fino a lui (art. 2650 c.c.). Quando la ricostruzione rivela un passaggio mancante, l'atto definitivo aspetta che quel vuoto venga colmato.

Per chi valuta un acquisto, chiedere di vedere l'atto di provenienza prima di firmare il compromesso — non dopo — sposta la verifica nel momento in cui costa meno correggere un problema.

Prima di firmare, sei domande

1. La somma che verso è caparra confirmatoria o acconto prezzo? La differenza va scritta esplicitamente nel testo, non lasciata sottintesa.
2. Chi vende è davvero l'unico titolare? Regime patrimoniale dei coniugi, eventuali comproprietari, eredità non ancora divise: il compromesso deve nominarli tutti.
3. L'immobile ha i dati catastali e urbanistici a posto? Foglio, particella, subalterno, e — per gli edifici successivi al 1967 — gli estremi del permesso di costruire.
4. C'è un termine per il rogito, ed è essenziale o ordinatorio? La differenza stabilisce cosa succede se quella data slitta.
5. Conviene trascrivere il preliminare? La risposta dipende da quanto tempo passa prima del rogito e da quanto vale l'immobile — vedi la sezione sopra.
6. L'atto di provenienza è stato mostrato, o solo promesso? Vederlo prima del compromesso, non solo prima del rogito.

Cosa sappiamo, cosa non sappiamo

SAPPIAMO

• Il preliminare richiede la stessa forma scritta del definitivo (art. 1351 c.c.).
• Termine di registrazione: 30 giorni dalla firma (D.L. 73/2022, art. 14, in vigore dal 2022).
• Imposte di registrazione: 200 euro fissi + 0,50% su caparra e acconto non IVA, aliquota unificata dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. 139/2024).
• Bollo: 16 euro ogni quattro facciate o cento righe.
• La trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) richiede atto pubblico o scrittura autenticata dal notaio, ed è possibile solo in quella forma.
• Effetto prenotativo della trascrizione: fino a un anno dalla data prevista per il rogito, comunque non oltre tre anni dalla trascrizione stessa.
• Costo indicativo della trascrizione: 535–835 euro (fonte: NotaiOnline.it, aggiornato 4 agosto 2026, con riferimento a imposta ipotecaria, tassa di trascrizione e onorario notarile).
• L'atto di provenienza è necessario per verificare titolarità e continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.).
• Risoluzione per mutuo dissenso: imposta di registro proporzionale 3% sulla caparra restituita (Cassazione, ordinanza n. 22164 del 28 giugno 2026; fonte giornalistica giuridica: Lavorofisco.it, 30 luglio 2026).
• Risoluzione per sentenza del giudice (inadempimento): imposta fissa 200 euro, anche sul doppio della caparra (Cassazione, ordinanza n. 2816 dell'8 febbraio 2026; fonte: Studio Pizzano — Dottore Commercialista, 2 marzo 2026, con riferimento diretto all'art. 8 lett. e del D.P.R. 131/1986).

NON SAPPIAMO

• L'importo medio della caparra sulla costa iblea. Non abbiamo dati locali verificati; varia caso per caso e dipende dalla trattativa.
• I tempi medi tra compromesso e rogito nella zona di Porto Ulisse. Nessuna fonte primaria disponibile al momento.