Foto di copertina: Marco M, Dune di Sampieri, 2015 — CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons.
Nota preliminare. AUNOCASA vende immobili sulla costa sud-orientale iblea. Abbiamo un interesse diretto a che tu trovi questo articolo convincente. In fondo trovi, in chiaro, ciò che sappiamo e ciò che non sappiamo.
Qui la costa si distende. La stessa pietra calcarea che poco lontano regge i muri a secco dei campi, tagliata a strati orizzontali che il mare continua a incontrare da millenni, abitandola un centimetro alla volta. Nessun promontorio che si impone, nessun golfo che si apre in modo teatrale — una linea bassa e chiara, che si lascia semplicemente ammirare.
Il fatto
Nell'estate 2026 hanno aperto due strutture sulla costa ragusana: il Mangia's Costa Ragusa Borgo il 1° luglio, con 433 fra camere, suite e ville, e l'Icona's Costa Ragusa Resort il 1° agosto, con altre 105. Cinquecentotrentotto camere. L'investimento del progetto Costa Ragusa è indicato intorno ai 200 milioni di euro, di cui circa 160 già impegnati.
Le due strutture sorgono a Scoglitti, frazione di Vittoria, su 67 ettari che ospitavano il Club Med Kamarina e, prima ancora, un villaggio Valtur. Sono circa cinquantacinque chilometri di costa da Porto Ulisse.
Lungo i settanta chilometri di costa che vanno da Scoglitti a Portopalo si contano altri tre movimenti che è utile attenzionare. Ci sono finanziamenti pubblici annunciati per i lungomare di Cava d'Aliga, nel territorio di Scicli, e di Santa Maria del Focallo, sul litorale di Ispica che prosegue fino a Porto Ulisse. E, all'estremità orientale, l'acquisto della tonnara seicentesca e dell'isola di Capo Passero per dieci milioni di euro, nel novembre 2024, da parte di una società milanese: progetto dichiarato un resort di lusso, con verifiche su vincoli e autorizzazioni tuttora in corso.
È una costa sola, con la stessa esposizione a sud e la stessa pietra, anche dove cambia la provincia.
Perché il capitale si è concentrato a Scoglitti
Duecento milioni di euro sono andati su un sito che aveva già strade, allacci, volumetria autorizzata e cinquant'anni di destinazione ricettiva alle spalle.
Il capitale ha scelto laddove il percorso amministrativo è già compiuto. Sulla costa sud-orientale quel percorso, in gran parte, non esiste ancora.
Il vincolo
Il sistema dei Pantani della Sicilia Sud-Orientale è un sito della rete Natura 2000 che interessa il territorio di Ispica. Nelle vicinanze ci sono la Cava d'Ispica e l'Isola dei Porri. Qui la fascia entro trecento metri dalla linea di costa è bene paesaggistico per legge, ai sensi dell'articolo 142 del Codice dei beni culturali — la misura si conta dalla battigia e vale lungo tutto il litorale, quindi riguarda ogni immobile compreso in quella striscia, non solo quelli affacciati sul mare. Esistono ordinanze della Guardia Costiera su aree demaniali e fondali. Tutto ricade nel Piano Paesaggistico Regionale.
Qui ogni trasformazione con possibile incidenza richiede una Valutazione di Incidenza e un'autorizzazione paesaggistica, con tempi ed esiti incerti.
Il vincolo è la ragione per cui questa costa resterà quello che è. È anche la ragione per cui il capitale alberghiero si è fermato cinquantacinque chilometri più a ovest, su un sito già abilitato.
Ne consegue che, dove ogni trasformazione richiede autorizzazioni lunghe e incerte, ciò che è già autorizzato vale più di ciò che è semplicemente in vendita. Viene valutata non solo la vista, non solo i metri quadri: il percorso amministrativo già compiuto.
Su questo ad AUNOCASA abbiamo un interesse evidente, e per questo lo lasciamo come principio generale. Lo stato autorizzativo di un immobile si verifica sui documenti, uno per uno.
In che fase siamo
Il modello più usato per leggere le destinazioni turistiche è il Tourism Area Life Cycle di Richard Butler: esplorazione, coinvolgimento, sviluppo, consolidamento, stagnazione, e infine declino oppure rigenerazione.
A Scoglitti i marcatori della fase di sviluppo corrispondono quasi alla lettera: capitale esterno e corporate, strutture costruite apposta per il turismo — progettate a tavolino per una clientela che arriva da fuori, invece di nascere da attività già presenti — e il trasferimento del controllo delle risorse fuori dalla comunità. Della costa sud-orientale il modello dice soltanto che si trova più indietro nel suo ciclo vitale; è più simile alla fase di coinvolgimento ma, dove esattamente, e con quale velocità vi si muova, resta da misurare.
Due precisazioni necessarie a questo punto.
Butler descrive destinazioni turistiche, non mercati immobiliari. Usarlo per parlare di valori è un'estensione e non un criterio obiettivo di valutazione.
Il modello indica la traiettoria oltre lo sviluppo, il consolidamento, poi la stagnazione. Butler descrive un arco, non una salita: il capitale che oggi rende visibile un luogo come Scoglitti, è lo stesso che, senza decisioni attente di governo, in vent'anni lo rende indistinguibile da qualunque altro tratto di costa mediterranea saturo di cemento e impoverito di ciò che lo aveva reso investibile adesso. La biforcazione non è automatica: la direzione dipende dalle scelte di governo del territorio che si fanno adesso.
La domanda che conta
Non è quando comprare. È chi e come si decide cosa diventa questa realtà?
Cinque domande, per chiunque venda qui
Noi compresi.
- Dove si trova, esattamente? Su questo litorale i sistemi sono più d'uno, e sessanta chilometri si raccontano facilmente come vicinanza ma le differenze vanno articolate e soppesate.
- Che autorizzazioni ha davvero? Non “è tutto a posto”: quali atti, di che data, con quali scadenze e quali procedimenti ancora aperti.
- In quale sito Natura 2000 ricade, ed è servita la Valutazione di Incidenza? Se sì, in che stato è.
- Quanto dista dalla linea di costa? I trecento metri cambiano tutto.
- Il prezzo richiesto su cosa si basa? Chiedi transazioni comparabili, non annunci. Un riferimento pubblico esiste: le quotazioni OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, pubblicate ogni sei mesi dall'Agenzia delle Entrate per zona omogenea, con intervalli minimo-massimo al metro quadro. Si consultano gratuitamente sul portale dell'Agenzia delle Entrate. Vanno lette per quello che sono: valori di larga massima, che la stessa Agenzia dichiara non sostitutivi di una stima.
Perché scriviamo così
Il modo consueto di raccontare questa costa — panorami, fascino tardo barocco, opportunità irripetibili — lascia il lettore informato solo a metà.
AUNOCASA prova a fare un mestiere leggermente diverso da quello dell'intermediario: individuare potenziali di trasformazione e renderli visibili, con i dati che ci sono e dichiarando quelli che mancano.
È lo stesso metodo dei nostri Vision Book: un immobile non è solo un bene in vendita, è un progetto possibile — e un progetto possibile si valuta, non si sogna.
Il primo volume della serie è disponibile su richiesta. Lascia un contatto e te lo mandiamo. Nessuna sequenza commerciale, nessuna telefonata: un volume, e la libertà di leggerlo e non farsi più sentire.
Cosa sappiamo, cosa non sappiamo
COSA SAPPIAMO
- Aperture Costa Ragusa e ripartizione 433 + 105 camere; investimento indicato intorno ai 200 M€ — Forbes Italia, 19 giugno 2026; Il Sole 24 Ore, giugno 2026; Breaking Travel News, 22 luglio 2026.
- Localizzazione a Scoglitti (Vittoria), 67 ettari, sito dell'ex Club Med Kamarina e prima ancora Valtur; operazione Mangia's con il fondo Arrow Global — Ragusanews; Travelnostop; BeSicily, ottobre 2025.
- Distanze fra i punti del litorale, calcolate sulle coordinate: Scoglitti–Porto Ulisse 55 km, Santa Maria del Focallo–Porto Ulisse 6 km, Porto Ulisse–Capo Passero 16 km. Misure in linea d'aria fra punti consecutivi; la costa reale, frastagliata, è più lunga.
- Tonnara di Portopalo e isola di Capo Passero: acquisto per 10 M€ da Lio Hospitality Venture 1 Srl, novembre 2024, verifiche su vincoli e autorizzazioni in corso — La Sicilia; Siracusa News; BeSicily.
- La porta d'ingresso internazionale dell'area è Catania, non Comiso. Nel maggio 2026 Catania ha registrato 1.276.259 passeggeri e Comiso 29.332 — Assaeroporti, tabella mensile dei gestori aeroportuali, stesso mese e stessa fonte per entrambi. Catania dista poco più di un'ora di strada. La crescita di Comiso è reale e misura la connessione con l'Italia.
- Su Comiso sono state annunciate due rotte internazionali: Wizz Air su Katowice, stagionale dall'estate 2026, e su Tirana, annuale dall'inverno 2025/26 — BeSicily, ottobre 2025.
- Il Donnafugata Golf Resort è in riposizionamento e riapre nel 2027. Elencarlo oggi fra le strutture operative dell'area significa anticipare di almeno un anno.
- Cinque Bandiere Blu 2026 sul litorale ibleo — Corriere di Ragusa, 14 maggio 2026.
- Quadro dei vincoli: SIC ITA090003, ZSC ITA080009, ITA080005; art. 142 D.Lgs. 42/2004; Piano Paesaggistico Regionale.
COSA NON SAPPIAMO
- I valori di transazione reali di questa fascia costiera. Le quotazioni OMI vanno estratte zona per zona e non l'abbiamo ancora fatto. Fino ad allora non pubblichiamo cifre.
- I rendimenti locativi e short-let della costa iblea. Manca una fonte ufficiale; i dati di piattaforma sono di marketplace e fortemente stagionali. È un vuoto reale e lo lasciamo vuoto.
- Se e in che misura l'apertura di Scoglitti produrrà effetti sui valori del tratto sud-orientale, a cinquantacinque chilometri. Qui la misurazione manca.
- Quanti passeggeri arrivino a Comiso da un volo internazionale precedente: Roma e Milano sono scali di transito, e nessun dato pubblico disaggrega origine diretta e coincidenza.
- Quanti dei passeggeri internazionali di Catania raggiungano poi la provincia di Ragusa.
- Lo stato attuale del progetto di Capo Passero. L'ultima notizia reperibile è del novembre 2024.
AUNOCASA è un’agenzia di mediazione immobiliare. Questo contenuto ha finalità informative e non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
