Foto: Marco M, Dune di Sampieri, 2015 — CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons
Costa Ragusa si trova a Scoglitti, sulla costa meridionale della provincia di Ragusa. Due nuove strutture e circa 200 milioni di euro di investimenti stanno aumentando la visibilità turistica dell’area; per chi compra casa, però, contano soprattutto distanze, vincoli e autorizzazioni.
Qui la costa si distende. La stessa pietra calcarea che poco lontano regge i muri a secco dei campi, tagliata a strati orizzontali che il mare continua a lavorare da millenni, scolpendo un centimetro alla volta. Nessun promontorio che si impone, nessun golfo che si apre in modo teatrale — una linea bassa e chiara, che ti invita ad ammirare.
Dove si trova Costa Ragusa e cosa è successo
Nell’estate 2026 hanno aperto due strutture sulla costa ragusana: il Mangia’s Costa Ragusa Borgo il 1° luglio, con 433 fra camere, suite e ville, e l’Icona’s Costa Ragusa Resort il 1° agosto, con altre 105. Cinquecentotrentotto camere. L’investimento del progetto Costa Ragusa è indicato intorno ai 200 milioni di euro, di cui circa 160 già impegnati.
Le due strutture sorgono a Scoglitti, frazione di Vittoria, su 67 ettari che ospitavano il Club Med Kamarina e, prima ancora, un villaggio Valtur. Sono circa cinquantacinque chilometri di costa da Porto Ulisse.
Lungo i settanta chilometri di costa che vanno da Scoglitti a Portopalo si contano altri tre movimenti che è utile attenzionare. Ci sono finanziamenti pubblici annunciati per i lungomare di Cava d’Aliga, nel territorio di Scicli, e di Santa Maria del Focallo, sul litorale di Ispica che prosegue fino a Porto Ulisse. E, all’estremità orientale, l’acquisto della tonnara seicentesca e dell’isola di Capo Passero per dieci milioni di euro, nel novembre 2024, da parte di una società milanese: progetto dichiarato un resort di lusso, con verifiche su vincoli e autorizzazioni tuttora in corso.
È una costa sola, con la stessa esposizione a sud e la stessa pietra, anche dove cambia la provincia.
Perché il capitale si è concentrato a Scoglitti
Duecento milioni di euro sono andati su un sito che aveva già strade, allacci, volumetria autorizzata e cinquant’anni di destinazione ricettiva alle spalle.
Il capitale ha scelto laddove il percorso amministrativo è già compiuto. Sulla costa sud-orientale quel percorso, in gran parte, non esiste ancora.
I vincoli della costa iblea
Il sistema dei Pantani della Sicilia Sud-Orientale è un sito della rete Natura 2000 che interessa il territorio di Ispica. Nelle vicinanze ci sono la Cava d’Ispica e l’Isola dei Porri. Qui la fascia entro trecento metri dalla linea di costa è bene paesaggistico per legge, ai sensi dell’articolo 142 del Codice dei beni culturali — la misura si conta dalla battigia e vale lungo tutto il litorale, quindi riguarda ogni immobile compreso in quella striscia, non solo quelli affacciati sul mare. Esistono ordinanze della Guardia Costiera su aree demaniali e fondali. Tutto ricade nel Piano Paesaggistico Regionale.
Qui ogni trasformazione con possibile incidenza richiede una Valutazione di Incidenza e un’autorizzazione paesaggistica, con tempi ed esiti incerti.
Il vincolo è la ragione per cui questa costa resterà quello che è. È anche la ragione per cui il capitale alberghiero si è fermato cinquantacinque chilometri più a ovest, su un sito già abilitato.
Ne consegue che, dove ogni trasformazione richiede autorizzazioni lunghe e incerte, ciò che è già autorizzato vale più di ciò che è semplicemente in vendita. Viene valutata non solo la vista, non solo i metri quadri: il percorso amministrativo già compiuto.
Su questo ad AUNOCASA abbiamo un interesse evidente, e per questo lo lasciamo come principio generale. Lo stato autorizzativo di un immobile si verifica sui documenti, uno per uno.
Costa Ragusa e il ciclo di sviluppo turistico
Il modello più usato per leggere le destinazioni turistiche è il Tourism Area Life Cycle di Richard Butler: esplorazione, coinvolgimento, sviluppo, consolidamento, stagnazione, e infine declino oppure rigenerazione.
A Scoglitti i marcatori della fase di sviluppo corrispondono quasi alla lettera: capitale esterno e corporate, strutture costruite apposta per il turismo — progettate a tavolino per una clientela che arriva da fuori, invece di nascere da attività già presenti — e il trasferimento del controllo delle risorse fuori dalla comunità. Della costa sud-orientale il modello dice soltanto che si trova più indietro nel suo ciclo vitale; è più simile alla fase di coinvolgimento ma, dove esattamente, e con quale velocità vi si muova, resta da misurare.
Due precisazioni necessarie a questo punto.
Butler descrive destinazioni turistiche, non mercati immobiliari. Usarlo per parlare di valori è un’estensione e non un criterio obiettivo di valutazione.
Il modello indica la traiettoria oltre lo sviluppo, il consolidamento, poi la stagnazione. Butler descrive un arco, non una salita: il capitale che oggi rende visibile un luogo come Scoglitti, è lo stesso che, senza decisioni attente di governo, in vent’anni lo rende indistinguibile da qualunque altro tratto di costa mediterranea saturo di cemento e impoverito di ciò che lo aveva reso investibile adesso. La biforcazione non è automatica: la direzione dipende dalle scelte di governo del territorio che si fanno adesso.
La domanda che conta
Non è quando comprare. È chi e come si decide cosa diventa questa realtà?
Cinque domande per chi compra o vende qui
Noi compresi.
- Dove si trova, esattamente? Su questo litorale i sistemi sono più d’uno, e sessanta chilometri si raccontano facilmente come vicinanza ma le differenze vanno articolate e soppesate.
- Che autorizzazioni ha davvero? Non “è tutto a posto”: quali atti, di che data, con quali scadenze e quali procedimenti ancora aperti.
- In quale sito Natura 2000 ricade, ed è servita la Valutazione di Incidenza? Se sì, in che stato è.
- Quanto dista dalla linea di costa? I trecento metri cambiano tutto.
- Il prezzo richiesto su cosa si basa? Chiedi transazioni comparabili, non annunci. Se non arrivano, sai qualcosa in più.
Perché scriviamo così
Il modo consueto di raccontare questa costa — panorami, fascino tardo barocco, opportunità irripetibili — lascia il lettore informato solo a metà.
AUNOCASA prova a fare un mestiere leggermente diverso da quello dell’intermediario: individuare potenziali di trasformazione e renderli visibili, con i dati che ci sono e dichiarando quelli che mancano.
È lo stesso metodo dei nostri Vision Book: un immobile non è solo un bene in vendita, è un progetto possibile — e un progetto possibile si valuta, non si sogna.
Il primo volume della serie è disponibile su richiesta. Lascia un contatto e te lo mandiamo. Nessuna sequenza commerciale, nessuna telefonata: un volume, e la libertà di leggerlo e non farsi più sentire.
Cosa sappiamo e cosa non sappiamo
COSA SAPPIAMO
- Aperture Costa Ragusa e ripartizione 433 + 105 camere; investimento indicato intorno ai 200 M€ — Forbes Italia, 19 giugno 2026; Il Sole 24 Ore, giugno 2026; Breaking Travel News, 22 luglio 2026.
- Localizzazione a Scoglitti (Vittoria), 67 ettari, sito dell’ex Club Med Kamarina e prima ancora Valtur; operazione Mangia’s con il fondo Arrow Global — Ragusanews; Travelnostop; BeSicily, ottobre 2025.
- Distanze fra i punti del litorale, calcolate sulle coordinate: Scoglitti–Porto Ulisse 55 km, Santa Maria del Focallo–Porto Ulisse 6 km, Porto Ulisse–Capo Passero 16 km. Misure in linea d’aria fra punti consecutivi; la costa reale, frastagliata, è più lunga.
- Tonnara di Portopalo e isola di Capo Passero: acquisto per 10 M€ da Lio Hospitality Venture 1 Srl, novembre 2024, verifiche su vincoli e autorizzazioni in corso — La Sicilia; Siracusa News; BeSicily.
- La porta d’ingresso internazionale dell’area è Catania, non Comiso. Nel maggio 2026 Catania ha registrato 1.276.259 passeggeri e Comiso 29.332. Nello stesso mese, i movimenti commerciali di Comiso sono stati soprattutto nazionali: 254 nazionali e 18 internazionali. La crescita dello scalo misura quindi soprattutto una migliore connessione con l’Italia, secondo i dati Assaeroporti.
- Il Donnafugata Golf Resort è in riposizionamento e riapre nel 2027. Elencarlo oggi fra le strutture operative dell’area significa anticipare di almeno un anno.
- Cinque Bandiere Blu 2026 sul litorale ibleo — Corriere di Ragusa, 14 maggio 2026.
- Quadro dei vincoli: SIC ITA090003, ZSC ITA080009, ITA080005; art. 142 D.Lgs. 42/2004; Piano Paesaggistico Regionale.
COSA NON SAPPIAMO
- I valori di transazione reali di questa fascia costiera. Non li abbiamo ancora estratti zona per zona, e fino ad allora non pubblichiamo cifre.
- I rendimenti locativi e short-let della costa iblea. Manca una fonte ufficiale; i dati di piattaforma sono di marketplace e fortemente stagionali. È un vuoto reale e lo lasciamo vuoto.
- Se e in che misura l’apertura di Scoglitti produrrà effetti sui valori del tratto sud-orientale, a cinquantacinque chilometri. Qui la misurazione manca.
- Quanti passeggeri arrivino a Comiso da un volo internazionale precedente: Roma e Milano sono scali di transito, e nessun dato pubblico disaggrega origine diretta e coincidenza.
- Quanti dei passeggeri internazionali di Catania raggiungono poi la provincia di Ragusa.
- Lo stato attuale del progetto di Capo Passero. L’ultima notizia reperibile è del novembre 2024.
Vuoi verificare un immobile o un progetto sulla costa? Consulta gli immobili in vendita oppure parla con AUNOCASA.
